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房地產群眾募資自2015年起一直是群眾募資產業相當火紅的募資項目，在美國，想買房子，卻沒有足夠的頭期款，除了向銀行貸款、親友借錢，還可透過網路募資平台達成購屋夢。根據美國財經媒體CNBC報導，抵押貸款業者CMG Financial近期推出鎖定潛在屋主的群眾募資平台「Home Fund Me」，是第一個允許借款人透過群眾募款籌募購屋頭期款的網路平台，並由美國政府接管的房地產抵押貸款巨頭房利美和房地美支持。
事實上，房地產群眾募資除了支持購屋者在頭期款的貸款外，許多的操作都與金融投資相關，常見的募資方式包含：
(1) 產地產股權型群眾募資（股權型）：房地產股權群眾募資即為讓投資者根據自己投資額取得相對應募資標的的股份，每月收取租金，待房屋售出後，投資者依所持股份取得收益。
(2) 房地產貸款群眾募資（債權型）：房地產貸款募資是讓投資者將募資的資金借給借款人，且將房產做為借款的抵押物。
(3) 購買型＋理財型房地產群眾募資（股權型＋預購）：購買型＋理財型房地產群眾募資透過提供部份房屋標的以低於市場的銷售價格及基本理財收益加上高額浮動收益來吸引客戶，設定固定期間，由投資者共同享有標的之產權；退出時，投資者享有優惠購房權或標的銷售知名度。
(4) 融資開發型房地產群眾募資（債權型＋預購）：融資開發型房地產群眾募資透過在取得開標的土地後，開始建設前進行群眾募資，為標的的建設階段提供低成本之資金，以達到降低負債率的目的，同時鎖定潛在有購房意願的投資人，此模式屬營銷導向，要求投資者未來成為標的的購買者。
雖然房地產群眾募資在國外已行之有年，然而在台灣仍然有許多經濟面與法律面的問題需克服，如台灣採股權型募資型式，在法律層面將涉及證交法，此外，台灣房地產買賣需至地政事務所登記，群募房地產持有者眾，在登記部份的交易成本過高，較可行的是先由發起公司購買房屋或土地，群眾再持有該公司股份。
在經濟層面，台灣現富邦、國泰與新光皆有推出不動產信託基金(REIT, Real Estate Investment Trust)，其性質與股權型群眾募極為相似，兩者替代性高，若台灣存在良好的房產投資標的，極可能先為富邦、國泰與新光收納入其投資組合中，其未必採行房地產群募，因此，台灣若採股權式房地產群眾募資，可能面臨檸檬市場問題。若結合預購型式，投資人可享有優先（惠）購買權，則可能面臨民法及土地法的限制，民法第426-2條規定租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。民法第425-1條則規定土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。土地法第34-1條第4項，規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第104條規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。土地法第107條規定出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。此外，針地農地與特殊文化資產皆有規定。
即便是在法律及經濟問題包夾下，台灣目前仍有一家房地產群眾募資平台－債權商城（https://lmarket.com.tw/）誔生，債權商城平台把借款人的債權切細分散到每個願意投注資金的「投資人」，宣稱最小投資額是 1 萬元台幣，意即只要願意承擔風險，人人都拿得出區區一萬塊進行投資，而且可以獲得比銀行定存的報酬。借款人則提供房地產抵押，借款人一旦違約，立即進入拍賣程序，拍賣所得的價金則可用於償還投資人所投入的資金。金流都交由第三方支付公司辦理，來源、去路皆清楚，債權、合約等，都交由律師託管，屬於介於銀行與民間借貸之間的借貸方式。除了債權商城外，台灣房地產群眾募資是否還會有更多樣化的型式產生，仍需回歸法律與經濟面課題。
參考來源：聯合新聞網、維基百科、高雄房地產（張嘉玲整理）
原文連結：1.募資平台 助美民眾圓購屋夢